Analiza tržišta nekretnina u Kragujevcu

Kragujevac, kao jedan od najvećih gradova u Srbiji i srce Šumadije, uvek je zanimljiv kada je u pitanju tržište nekretnina. Gradnja stanova je u procvatu, a formira se i novi deo grada na potezu od Bubnja ka Palati pravde. Potražnja za zakupom stanova prevazilazi ponudu, rente su porasle, pa je i iz ovih razloga primamljivo posedovati stan u Kragujevcu. 

O ovoj temi razgovarali smo sa Aleksandrom Đorđevićem iz poznate agencije "Đorđević i sin".

*U ovom tekstu razlikovaćemo starogradnju, novogradnju (staro do 10 godina) i novu gradnju (u izgradnji). 

Od čega zavisi cena stanova u Kragujevcu?

Primarni parametar koji formira cenu stanova u našem gradu je lokacija, a odmah potom i reputacija, odnosno poverenje u investitora koji stoga može da diktira cenu. 

Starogradnji cenu formiraju lokacija i izgled stana, da li je renoviran ili ne. Međutim, koliko god da je stan star, u centu ima prođu.

Cena novogradnje zavisi od lokacije i posebno od toga ko je investitor, jer će se po tome znati i tip gradnje (kakvi su zidovi, stolarija, pločice...). Kome ljudi veruju, taj može da diktira cene.

Prosečna cena po kvadratu

Ako uzmemo u obzir starogradnju, novogradnju i nove stanove, prosečna cena kvadrata u Kragujevcu je 1250 evra. 

Cena varira od 800 evra minimalno za izvorno stare zgrade sa stanovima u koje treba ulagati, u Bagremaru, Centralnoj radionici... Do 1700 maksimalno u novoj gradnji. 

Cena starogranje u Centru može da dostigne 1000 evra pa i više (do 1300) ako je stan dobro sređen i ne zahteva ulaganja. Bubanj je, primera radi, skup zbog blizine fakulteta. 

U novijoj gradnji (do 10 godina starosti) cene se kreću od 1100 do 1400 evra, a to zavisi od kvaliteta stana kao individualne jedinice. Gleda se lokacija, ali i koliko je stan održavan, da li zahteva ulaganja, koji je tip grejanja, da li ima parking... U novijoj gradnji lošiji je kvalitet stanova nego danas (zidovi, stolarija...), sve je tek stizalo kod nas i to nema prođu danas. 

Novi stanovi u manjim zgradama staju od 1350-1400 evra, a cene po kvadratu u većim zgradama i kod investitora na dobrom glasu idu i do 1700 evra. Ovde ulogu igraju lokacija i kvalitet gradnje (kvalitet grejanja, stolarije, podova, izolacije, unutrašnjih radova, da li zgrada ima lift...), kao i to da li stan posleduje parking mesto/parking garažu.

Cenu definiše i kvadratura stana - što je stan manji, cena po kvadratu je veća, ali ta razlika u ceni nije prevelika, govorimo o iznosu do 100 evra.

Takođe, veoma značajnu ulogu igra i način plaćanja. Kupci koji plaćaju gotovinom imaju pogodnosti, primera radi popust na parking/garažno mesto.

Zanimljivo za Kragujevac je da spratnost, koja inače takođe utiče na cenu, u Kragujevcu ima drugačiji trend nego, primera radi, u Beogradu, Novom Sadu i Nišu. U ovim gradovima veća spratnost podiže i cenu, a u Kragujevcu je obrnut slučaj, pa su najskuplji stanovi na prvom i drugom spratu.

Karakteristično je i to da je abnormalan skok cena novogradnje povukao neosnovano i cene starogradnje.

Cene parking mesta

U Kragujevcu se cene parking mesta na otvorenom kreću od 5.000 do 8.000 evra, a u parking garažama mogu da koštaju i 15.000 evra.

Trend cena

Gledano od februara do jula meseca tekuće godine, cene stanova u Kragujevcu su u stagnaciji. 

Ako poredimo 2021. i 2022. godinu cene su porasle za 20 i više odsto.

Poredeći 2021. i 2023. godinu govorimo o razlici od 35 odsto.

Međutim, kraj prošle godine i tekuća donose nam iste cene.

Ko i kako kupuje stanove u Kragujevcu?

Ljudi u Šumadiji više mogu sebi da priušte staru i noviju gradnju. Primera radi, ako imate budžet od 60.000 evra, u novoj gradnji možete da kupite jednoiposoban stan, dok ćete u staroj i novijoj gradnji kupiti dvosoban.

Inače, u novoj gradnji dominiraju manji stanovi, uglavnom jednoiposobni do 45 kvadrata, koji se najviše i prodaju, ali koji su i najskuplji.

Broj kupaca znatno je opao u odnosu na prošlu godinu zbog skoka cene kredita za otplatu, a većina kupaca upravo preko kredita kupuje stanove. U tekućoj godini dominantnu ulogu imaju keš kupci, na njima se trenutno zasniva tržište nekretnina.

Prevelika je i ponuda novih stanova koji još nisu završeni, a neki čak nisu ni na početku gradnje, pa ljudi nemaju poverenja u investotore.

U Kragujevcu stanove dosta kupuju ljudi iz Beograda, Novog Sada, Niša, a namene ih izdavanju. Za dva stana u Kragujevcu koja će izdavati, mogu da kupe jedan i po u Beogradu. Takođe, u Kragujevcu kao univerzitetskom gradu, stanove kupuju ljudi iz drugih mesta da bi im tu živela deca dok se školuju, a kasnije te stanove izdaju, ako mladi ljudi ne ostanu da žive u njima.

Izdavanje stanova

Cene zakupnine stanova veće su za oko 20 odsto u odnosu na 2021. i 2022. godinu.

Najviše se izdaju jednoiposobni stanovi, oni su parametar za potražnju. 

Potražnja za rentiranjem stanova je velika, pa i deficit u ovom pogledu podiže cenu rente.